Il cambiamento riguarda il DPE, l’etichetta dalla A alla G che pesa su trattative, banche e diritto di locare. Dal 1° gennaio 2026 cambia il modo in cui l’elettricità entra nel calcolo. Un dettaglio contabile, certo. Ma capace di spostare di classe centinaia di migliaia di case a riscaldamento elettrico, con un impatto immediato sulla percezione dei compratori e sul prezzo richiesto.
Cosa cambia a gennaio 2026
Il DPE francese misura l’energia primaria e le emissioni, assegnando un colore da A a G. Oggi l’elettricità viene “pesata” con un fattore 2,3 per passare dall’energia finale a quella primaria. Dal 2026 il fattore scende a 1,9. Sulla carta, lo stesso consumo elettrico diventa meno “costoso” in energia primaria.
Dal 2026, un riscaldamento elettrico “consumerà” meno energia primaria nei calcoli, senza toccare la bolletta. Per molte abitazioni ciò significa salire di una classe.
Passare da F a E, o da E a D, cambia il giudizio del mercato. Le classi F e G evocano lavori pesanti e futuri divieti di affitto. Le E e D non generano lo stesso timore.
Perché l’upgrade di etichetta muove i prezzi
Gli immobili F e G hanno sconti consistenti rispetto a equivalenti D o E. Gli agenti parlano spesso di distanze a doppia cifra nelle città con ampia offerta. Quando l’etichetta migliora di un gradino, lo sconto si assottiglia. L’immobile non diventa un modello di efficienza, ma esce dalla “zona rossa”. Crescono le richieste, si irrigidiscono le trattative, rientrano acquirenti e banche che prima escludevano certe classi.
Un bilocale valutato 110 mila euro in F può ambire a circa 120 mila in E, a seconda di domanda locale e stato complessivo.
Un’anteprima si è già vista nel 2024: la correzione del DPE per le superfici sotto i 40 mq ha fatto salire molte micro-unità di una classe, con scambi più rapidi nei centri urbani.
Quante case saliranno di classe
Le stime ufficiali parlano di circa 850 mila abitazioni che usciranno da F e G grazie al nuovo fattore. Sommando le E al limite che passeranno in D, il totale sfiora il milione.
- Case e appartamenti scaldati elettricamente oggi in F o G potrebbero salire in E.
- Alcune E vicine alla soglia approderanno in D.
- Alloggi a gas o edifici recenti ben isolati avranno cambi limitati o nulli.
I maggiori benefici riguardano case indipendenti con radiatori elettrici, piccoli appartamenti con convettori e condomìni anni ’90 progettati sull’elettrico. La riduzione da 2,3 a 1,9 abbatte direttamente l’energia primaria calcolata per questa tipologia.
La modifica smorza anche una contestazione annosa: l’elettricità risultava penalizzata rispetto al suo profilo di emissioni in un Paese con mix a bassa intensità di carbonio.
Affitti: chi evita il blocco
L’etichetta oggi decide anche la possibilità di locare. La Francia ha avviato il divieto progressivo per le peggiori classi.
| Etichetta | Stato locativo in Francia |
|---|---|
| G | Stop a nuovi contratti e rinnovi dal 2025 |
| F | Divieto previsto dal 2028 |
| E | Divieto previsto dal 2034 |
Chi riesce a salire da F a E o da F a D nel 2026 guadagna tempo, incassi da locazione e margine di manovra.
Un salto di una classe può rinviare il blocco dell’affitto di 6-10 anni, permettendo di pianificare interventi mirati invece di lavori affrettati e costosi.
Per i piccoli investitori con margini stretti, il cambio tiene in piedi il piano di messa a reddito quel tanto che serve a rifinanziare, o a scaglionare isolamento e nuovi impianti.
Come ottenere il nuovo attestato senza nuova perizia
Nessun obbligo di rifare il DPE. Un portale ufficiale rilascerà gratuitamente un’attestazione aggiornata basata sui dati già presenti.
Procedura passo per passo
- Recupera il numero di riferimento DPE dal rapporto esistente.
- Accedi al portale nazionale dell’osservatorio DPE usato dai tecnici.
- Cerca la scheda immobile tramite il numero.
- Scarica l’attestazione gratuita con la nuova etichetta.
- Allega il documento a pratiche di vendita, locazione, mutuo e atti notarili.
Agenzie e notai aggiorneranno rapidamente i dossier, perché la nuova classe influenza prezzi e conformità. I portali immobiliari mostrano l’etichetta accanto a metratura e indirizzo: conviene aggiornare subito gli annunci.
Effetti sul mercato e zone d’ombra
Il cambio non taglia i kWh reali il primo giorno. Ma può sbloccare transazioni in aree dove molte case erano cadute in F e G. Più immobili entreranno in D ed E, fasce più accettate per mutui lunghi.
Il compromesso attenua l’attrito fra obiettivi ambientali e capacità economica delle famiglie. Il calendario sui “colabrodo energetici” resta, ma coinvolge meno proprietari immediatamente.
Vincitori, sconfitti e casi grigi
- Grandi torri elettriche degli anni ’70 spesso restano in F se l’involucro disperde.
- Case a gas già in D o C vedono poco o nulla.
- Edifici recenti A o B non subiscono scossoni: il mercato li premia già.
Gli acquirenti scruteranno le “promozioni sul filo”. Un appartamento passato da F a E sulla carta, ma freddo e caro da scaldare, riceverà domande puntuali. Bollette, qualità della gestione condominiale e comfort peseranno tanto quanto il colore in vetrina.
Come stimare il guadagno e i rischi futuri
Chi fa i conti di casa può simulare così: partire dalla valutazione dello scorso anno, correggere la discesa dei prezzi legata ai tassi, poi aggiungere un incremento prudente (5-10%) solo se l’immobile esce da F o G. Oltre questa soglia serve una domanda locale forte e uno stato interno convincente.
Gli investitori non devono scambiare l’upgrade per una protezione definitiva. Le regole europee si stanno rafforzando. Le prossime versioni del DPE potrebbero valutare surriscaldamento estivo, qualità dell’aria o carbonio incorporato. Senza interventi fisici, una casa E o D nel 2026 potrebbe ricadere a rischio domani.
Sfruttare il “dividendo 2026” per rimandare ogni lavoro può ritorcersi contro se l’energia rincara o se la soglia normativa sale di nuovo.
Una strategia più solida combina l’upgrade con interventi mirati: isolamento della copertura, serramenti migliori, termoregolazione moderna, pompe di calore. Queste misure consolidano la classe, riducono le spese reali e giustificano canoni o prezzi più alti davanti a compratori attenti ai costi.
Suggerimenti pratici per proprietari e acquirenti
Se vendi o affitti
- Aggiorna l’attestazione DPE prima di pubblicare l’annuncio.
- Prepara estratti delle bollette e un riepilogo dei lavori eseguiti: aiutano a difendere il prezzo.
- Valuta un check impiantistico rapido: una termostatizzazione ben fatta migliora comfort e percezione.
- Se l’immobile resta in F, programma un pacchetto leggero ma incisivo (isolamento soffitto, spifferi, controlli sui convettori) e ricalcola la classe.
Se compri per viverci
- Confronta un E “nuovo” elettrico con un D più piccolo: metti in conto posizione, esposizione e bollette simulate.
- Chiedi i verbali condominiali: manutenzioni e spese straordinarie incidono quanto l’etichetta.
- Simula tre scenari di prezzo dell’energia su 10-15 anni per capire la sostenibilità del bilancio familiare.
Esempio di simulazione veloce
Prendi il prezzo target dell’immobile oggi. Applica uno sconto del 2-3% se l’edificio mostra lavori imminenti deliberati. Aggiungi un premio del 5-8% se l’etichetta nel 2026 passerà da F/G a E, ma riduci tale premio se le bollette storiche risultano elevate rispetto a immobili comparabili nel quartiere.
La leva del 2026 non sostituisce i lavori ben scelti: li rende più graduali e finanziabili, senza perdere capacità negoziale nel frattempo.
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